بررسی وضعیت حقوقی رهن مؤخر بر انتقال در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان

نوع مقاله : پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجودکتری حقوق خصوصی، پردیس البرز، دانشگاه تهران، ایران.

2 استادیار گروه حقوق خصوصی و اسلام ، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران، تهران، ایران.

3 استاد گروه حقوق خصوصی و اسلام ، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران، تهران، ایران.

4 دانشیار گروه حقوق خصوصی و اسلام ، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه تهران، تهران، ایران.

10.22034/ejs.2024.421513.1580

چکیده

زمینه و هدف: قراردادهای پیش‌فروش ساختمان دارای موضوعات مختلف و مهمی است که با توجه به مبتلا بودن بخش زیادی ازجامعه به آن، تبیین و تحلیل آن ضروری است. برهمین اساس هدف مقاله حاضر بررسی وضعیت حقوقی رهن مؤخر بر انتقال در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است.
مواد و روش‌ها: روش مقاله حاضر توصیفی تحلیلی است. مواد و داده‌ها نیز کیفی است و از فیش‌برداری در گردآوری مطالب و داده‌ها استفاده ‌شده است.
ملاحظات اخلاقی: در این مقاله، اصالت متن، صداقت و امانت‌داری رعایت شده است.
یافته‌ها: قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده در هر قالب و با هر عنوانی منعقد گردد یک عقد تشریفاتی است که تنظیم سند رسمی شرط صحت و اعتبار آن است. نکته دیگر اینکه تعهدات و معاملات معارض حقوق پیش خریداران من‌جمله عقد رهن مؤخر به ‌موجب قانون پیش‌فروش ضرورت عملی قبض مال در عقد رهن آشکار می‌گردد. قرارداد پیش‌فروش ساختمان نه بیع سلف که عقد معین است که احکام، آثار و عنوان آن در قانون پیش‌فروش ساختمان بیان‌ شده است. عقد رهن قبل از قرارداد پیش فروش از جهت صحت معامله، صحیح می باشد. به نظر می رسد در صورتی که عقد رهن بعد از قرارداد پیش فروش باشد، رهن مال غیر است و در نتیجه این نوع رهن غیر نافذ است.
نتیجه‌: در صورت عدم تنفیذ پیش خریدار، رهن، باطل و بانک به دلیل باطل بودن رهن نمی‌تواند به‌ عنوان حق عینی تبعی ساختمان را توقیف و طلب خود را با مزایده مال مرهون استیفا نماید.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


  • فارسی

    • اسدی، بهنام، «جایگاه حقوقی قراردادهای پیش ‌فروش ساختمان در رویه قضایی»، مجله پژوهش‌های حقوقی قانون­یار، شماره چهارم،1397.
    • امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، جلد اول، چاپ ششم، تهران، کتاب‌فروشی اسلامیه، ۱۳۸۶.
    • ایزدی، علی‌اکبر؛ کاویار، حسن، «قرارداد پیش ‌فروش آپارتمان»، مجله تخصصی فقه و حقوق، شماره هشتم ،1387.
    • باقری، احمد، فقه مدنی عقود تملیکی( بیع – اجاره)، چاپ سوم، تهران، انتشارات سمت، 1396.
    • بشیری، عباس، بررسی و تحلیل قراردادهای پیش فروش و مشارکت ساختمان (در قوانین و مقررات موضوعه و رویه قضایی)، تهران، انتشارات جنگل، 1393.
    • پیرهادی، محمدرضا، انتقال مالکیت در بیع، چاپ اول،نشر شالیزار، 1386.
    • جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، چاپ پانزدهم، تهران، انتشارات گنج دانش،1384.
    • حائری شاه باغ، سید علی، شرح قانون مدنی، جلد اول، چاپ سوم، تهران، کتابخانه گنج دانش،1376.
    • ذاکری­نیا، حانیه، قراردادهای مشارکت در ساخت‌وساز، چاپ اول، تهران، نشردادگستر، 1389.
    • شهیدی، مهدی، تشکیل قراردادها وتعهدات، چاپ ششم، تهران، انتشارات مجد، 1386.
    • صاحبی، مهدی، تفسیر قراردادها در حقوق خصوصی، چاپ اول، تهران،نشر ققنوس، 1376.
    • طاهری، حبیب­الله، حقوق مدنی، جلددوم، چاپ سوم، قم، دفتر انتشارات اسلامی وابسته به جامعه مدرسین حوزه علمیه قم،1418.
    • ظاهربغلانی، حمید،«معامله فضولی در فقه اهل‌ بیت(ع) و تمایز آن با انتقال مال غیر در نظام حقوقی ایران از سال۱۲۹۰ تاکنون»، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، به راهنمایی استاد منصور عطاشنه، تهران، دانشکده حقوق و معارف اسلامی، 1395.
    • قاسمى، حامد، بررسی حقوقی قراردادهای پیش‌ فروش ساختمان، چاپ اول، تهران، انتشارات دراک، 1394.
    • قاسمی، مهدی، دعوای تنفیذ قرارداد در رویه دادگاه‌ها، چاپ اول، تهران،نشر چراغ دانش،1394
    • کاتوزیان ناصر، دوره مقدماتی حقوق مدنی اعمال حقوقی،چاپ ششم، تهران، شرکت سهامی انتشار،1383.
    • کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین،چاپ نهم، تهران، شرکت سهامی انتشار،1384.
    • مجیدیان، مریم؛ مرادزاده، حسن؛ امیرمحمدی، محمدرضا،« ماهیت حقوقی و احکام قراردادهای پیش‌فروش ساختمان»، مجله مطالعات حقوقی، شماره بیست و هفتم،1401.
    • محسنی، مرتضی؛ کلانتریان، مرتضی، مجموعه نظرهای اداره حقوقی قوه قضائیه در زمینه مسائل کیفری، چاپ اول، تهران، نشر جنگل/ جاودانه،1389.
    • ممی­زاده، مهدی،«ماهیت شرایط و آثار قراردادهای پیش­فروش آپارتمان»، ماهنامه حقوق کانون سردفتران، شماره هشتاد و هفتم،1386.
    • نعمت­الهی، اسماعیل، قراردادهای پیش ‌فروش ساختمان، چاپ اول، قم، انتشارات پژوهشگاه حوزه و دانشگاه ،1393.
    • نوبخت، یوسف، اندیشه‌های قضایى،چاپ چهارم، تهران، انتشارات کیهان، 1392.
    • الوانچی، محمدقاسم؛ ظهرابی­کیش، موسی؛ عامری­نیا، محمدباقر، « بررسی و تحلیلی بر قواعد حقوقی حاکم بر پیش‌فروش ساختمان در فقه و حقوق ایران»، مجله مطالعات علوم سیاسی، حقوق و فقه، شماره چهارم،1399.
    • صورتجلسه نشست قضایی، امکان ترهین ملکی که سابقا جهت ساخت چند واحد پیش فروش شده است، کرمان، 1398.
    • عربی
    • طوسی، محمد بن علی بن حمزه، الوسیلة إلى نیل الفضیلة، قم، انتشارات کتابخانه آیه الله مرعشی نجفی (ره)،1408.